Was tun, wenn der Bauherr seinen Mitwirkungspflichten nicht nachkommt?

– zugleich Besprechung des Urteils des BGH vom 26.10.2017 – VII ZR 16/17

Das Problem ist vielen Unternehmern bekannt: die Bauleistung soll erbracht werden, Material und Arbeitskräfte stehen bereit – und dann fehlt dem Bauherrn die längst versprochene Baugenehmigung, die Architekten sind mit ihren Ausführungsplänen noch nicht fertig oder es wird gar ein Baustopp verhängt, weil irgendwelche Verwaltungsvorschriften nicht eingehalten worden sind.
Nun heißt es warten, bis der Bauherr endlich „grünes Licht“ gibt und die Arbeiten in Angriff genommen werden können. Für den Unternehmer stellt sich nun die Frage, ob er dem Bauherrn die durch die Verzögerung entstandenen Mehrkosten aufbrummen kann.

§ 642 BGB bestimmt dazu, dass der Unternehmer von dem säumigen Bauherrn eine „angemessene Entschädigung“ verlangen kann. Was aber versteht man darunter? Der BGH versteht darunter eine Kompensation für die Bereithaltung von Personal, Geräten und Kapital für die Dauer der Wartezeit des Unternehmers. Damit unterliegt der Anspruch einer wichtigen zeitlichen Schranke: Ansprüche wegen Mehrkosten, die erst nach Beendigung des Verzugs, also bei oder nach (Wieder-)Aufnahme der Arbeiten entstehen, können nicht über § 642 BGB geltend gemacht werden. Sehen wir uns dazu ein Beispiel an:

Ein Fußbodenleger und der Bauherr vereinbaren den 1. Februar 2018 als Baubeginn für die Fußbodenarbeiten an einem Mehrfamilienhaus. Wegen der Insolvenz des Rohbauers verzögert sich der Ausführungsbeginn um 16 Monate. In der Zeit von Juli 2018 bis zur Beendigung der Bauarbeiten steigen die Löhne um 6,2 % und die Materialkosten um 12 %. Der Fußbodenleger möchte nun wissen, ob er von dem Bauherrn diese Mehrkosten ersetzt verlangen kann.
Nach dem Urteil des BGH geht der Fußbodenleger leer aus: § 642 BGB würde ihm nur für die Zeit bis zur Beendigung des Annahmeverzugs (hier also bis Juni 2019) helfen. Auf den danach entstandenen Mehrkosten bleibt unser Fußbodenleger also sitzen.

Diese Entscheidung ist für viele Unternehmer besonders schmerzlich, weil derartige Verzögerungen und Preiserhöhungen natürlich in die Angebotspreise nicht einkalkuliert werden können. Das kann dann ganz schnell dazu führen, dass die eingeplanten Gewinne durch die Kostensteigerungen aufgezehrt werden oder sogar das ganze Bauvorhaben ein Zuzahl-Geschäft wird. Was kann man also dem Unternehmer in so einer Situation raten?

Zunächst ist er gut beraten, wenn er in seinen Bauvertrag eine Lohn- und Stoffpreisgleitklausel aufnimmt. Damit kann er dann zwar das Risiko der Kostenerhöhungen auf den Bauherrn verlagern. Problem ist nur, dass die meisten Bauherrn diese Klauseln in den Bauverträgen nicht akzeptieren. Und dann bleibt der Unternehmer wieder auf seinen Mehrkosten sitzen.

Trifft den Bauherrn ein Verschulden und ist die Mitwirkungspflicht eine selbstständige Nebenpflicht, dann kann der Unternehmer versuchen, seinen Schaden als allgemeinen Verzugsschaden nach §§ 280, 286 BGB oder § 6 Abs. 6 VOB/B geltend zu machen. In aller Regel wird man davon aber nicht ausgehen können, wenn sich aus dem Vertrag nicht ausnahmsweise Gegenteiliges ergibt.

Schließlich wird auch ein Anspruch auf Vergütungsanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) nur in Ausnahmefällen in Anspruch kommen, wenn nämlich die Änderungen so schwerwiegend sind, dass dem Unternehmer ein Festhalten an dem Vertrag ohne Anpassung schlechterdings nicht mehr zuzumuten ist. Auf derartige Konstellationen wird man nur selten treffen.

Also bleibt im Ergebnis unserem Unternehmer nur, den Bauvertrag nach § 643 BGB zu kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass der Unternehmer vorher dem Bauherrn eine angemessene Frist zur Erfüllung seiner Mitwirkungsleistungen gesetzt hat, verbunden mit der Drohung, den Vertrag nach Fristablauf zu kündigen. Welche Frist angemessen ist, hängt von Art und Umfang der geschuldeten Mitwirkungsleistung ab. Hier können im Einzelfall wenige Tage genügen, in unserem Beispielsfall mit dem unfertigen Rohbau können es aber auch mehrere Wochen sein.

Unser Tipp daher: Setzen Sie als Unternehmer bei durch den Bauherrn bedingten Bauzeitverzögerungen nicht zu sehr darauf, dass Sie die durch Kostenerhöhungen verursachten Mehrkosten dem Bauherrn auf´s Auge drücken können. Wenn Sie Angst haben müssen, dass Ihnen die Kosten davonlaufen, greifen Sie lieber zu Fristsetzung und Kündigung. Denken Sie daran: ein Ende mit Schrecken ist auch hier besser als Schrecken ohne Ende.

Und noch ein Tipp zum Schluss: Wenn Sie mit dem Bauherrn die VOB/B vereinbart haben, denken Sie bitte unbedingt an die Behinderungsanzeige nach § 6 Abs. 1 VOB/B!

BGH: Keine Entschädigung aus § 642 BGB für Kostensteigerung nach Ende des Annahmeverzugs, Versäumnisurteil v. 26.10.2017 – VII ZR 16/17 –
(Leitsätze)

1. § 642 BGB gewährt dem Unternehmer eine angemessene Entschädigung dafür, dass er während der Dauer des Annahmeverzugs des Bestellers infolge Unterlassens einer diesem obliegenden Mitwirkungshandlung Personal, Geräte und Kapital, also die Produktionsmittel zur Herstellung der Werkleistung, bereithält.

2. Mehrkosten wie gestiegene Lohn- und Materialkosten, die zwar aufgrund des Annahmeverzugs des Bestellers, aber erst nach dessen Beendigung anfallen, nämlich bei Ausführung der verschobenen Werkleistung, sind vom Entschädigungsanpruch nach § 642 BGB nicht erfasst.

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